Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdü her zaman geçerli değildir. Özellikle eş rızası yoksa veya sözleşme ile aynı gün imzalandıysa bu belge geçersiz sayılabilir.
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını üstlenmesidir. Uygulamada sıklıkla başvurulan bu yol ile kiracı, muayyen bir vakitte kiraladığı taşınmazı teslim etme sözü vermiş olmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartlar mevcuttur. Bu yazımızda, kiracının tahliyeyi taahhüt etmesinin hangi şartlarda geçerli olduğuna değineceğiz.
İlk olarak tahliye taahhüdüne dayanak olan Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesini incelemek faydalı olacaktır.
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Türk Borçlar Kanunu, m. 352
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Bu nedenle tahliye taahhüdü uygulamada çoğunlukla yazılı yapılmakta ve tahliye taahhütnamesi adıyla anılmaktadır.
Yazılılık bir geçerlilik şartıdır. Yazılı olmayan bir tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliyeye ilişkin taahhüt yalnızca kiracı tarafından verilebilir. Aynı konutu kullanan üçüncü kişilerin tahliyeyi taahhüt etmeleri geçersizdir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinde kiracının bizzat imzasının bulunması şarttır.
Kiracının birden fazla olması hâlinde, tüm kiracıların imzası bulunmalıdır.
Kiracı bir tüzel kişi ise (örneğin şirket veya dernek), tahliye taahhütnamesinin imzaya yetkili kişiler tarafından imzalanması gerekir. Yetkisiz kişilerce atılan imzalar geçersiz olup, taahhüt de geçerli sayılmaz.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmiş olması gerekir. Bu nedenle tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması şarttır.
Tahliye tarihinin başta doldurulmamış olması, taahhüdü kendiliğinden geçersiz kılmaz. Sonradan doldurulması hâlinde de taahhüt geçerliliğini koruyabilir.
Ancak kiracı, tahliye taahhütnamesindeki tarihin rızasına aykırı şekilde doldurulduğunu ileri sürebilir.
Yargıtay kararlarına göre açığa atılan imza geçerlidir. İmzalanan belgedeki boşlukların sonradan doldurulmasına rıza gösterildiği kabul edilir ve aksinin yazılı şekilde ispatı aranır.
Bu nedenle tahliye tarihinin rızaya aykırı doldurulduğu iddiası yazılı delillerle ispat edilmelidir.
Kira ilişkisi başlamadan önce tahliye taahhüdü verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütnameler geçersizdir.
Aynı şekilde kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri de geçersiz kabul edilmektedir. Bu kural, Yargıtay içtihatlarıyla geliştirilmiş olup kiracıların baskı altında taahhüt vermesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Uygulamada birçok kiraya veren, kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Kiracılar ise barınma ihtiyaçlarını karşılayabilmek için bu belgeleri imzalamak zorunda kalabilmektedir.
Yargıtay, bu durumu dikkate alarak aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır.
Ancak uygulamada imza tarihinin boş bırakılması gibi durumlarla kötüye kullanım söz konusu olabilmektedir. Bu durumda, tarihlerin sonradan gerçeğe aykırı şekilde doldurulduğunu ispat yükü kiracıya aittir.
Konut kiralarında kiracı evli ise, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için diğer eşin de rızası gerekmektedir.
Burada önemli olan husus, taahhütnamenin imzalandığı tarihte kiracının resmi nikâhlı olmasıdır.
Bu kural yalnızca aile konutu niteliğindeki taşınmazlar için geçerlidir. Çatılı iş yeri kiralarında eş rızası aranmaz.
Eğer elinizde bir tahliye taahhütnamesi varsa ve geçerli olup olmadığından emin değilseniz, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekir.
Tahliye sürecinde hak kaybı yaşanmaması adına, sürecin bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.