Kira sözleÅŸmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının kira bedelini vadesinde ödememesidir. Bu durumda kiraya veren açısından tahliye hakkı gündeme gelir. Bu yazıda, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle baÅŸvurulabilecek tahliye prosedürünü adım adım ele alıyoruz.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yoluna baÅŸvurulabilmesi için ÅŸu ÅŸartların birlikte gerçekleÅŸmesi gerekir:
- Kira borcunun vadesinde ödenmemiÅŸ olması,
- Kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması,
- Yazılı bildirimde ödeme için süre tanınması,
- Bu süre içinde ödemenin yapılmamış olması,
- Mahkemeden tahliye kararı alınması
Kiracı, yazılı bildirim kendisine ulaÅŸmadan önce veya bildirimin tebliÄŸinden sonra verilen süre dolmadan ödeme yaparsa tahliye talep edilemez. Ancak süre geçtikten sonra ödeme yapılması ya da hiç ödeme yapılmaması halinde, TBK m. 315 uyarınca tahliye mümkündür.
Türk hukukunda kira borcu, götürülecek borç niteliÄŸindedir. Yani kiracı, kira bedelini kiraya verene ulaÅŸtırmakla yükümlüdür. “Parayı hazırladım, gelirsen alırsın” ÅŸeklinde bir yaklaşım hukuken geçerli deÄŸildir.
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düÅŸer.
Ayrıca borcun eksik ödenmesi de tahliye sebebidir. EksikliÄŸin miktarı önem taşımaz. Yargıtay kararlarında çok küçük farklar dahi tahliye sebebi sayılabilmektedir.
Ödeme sırasında oluÅŸan banka masrafları da kiracıya aittir. Kiraya verenin eline eksik tutar geçmesi durumunda, ödeme eksik kabul edilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı ilk adım yazılı bildirimde bulunulmasıdır.
Uygulamada sıkça karıştırılan bir husus, iki haklı ihtarın her durumda zorunlu olduÄŸu düÅŸüncesidir. Oysa bu ayrı bir tahliye yoludur ve burada detayına girilmeyecektir.
Yazılı bildirimin ÅŸekli kanunda özel olarak düzenlenmemiÅŸtir. Bu nedenle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi veya icra takibi baÅŸlatılarak ödeme emri gönderilmesi mümkündür.
Uygulamada en etkili yöntem genellikle icra takibidir. Bu yolla hem alacağın tahsili mümkün hale gelir hem de masraflar karşı tarafa yükletilebilir. Bu durumda Örnek No: 13 ödeme emri kullanılmalıdır.
Yazılı bildirimde kiracıya mutlaka ödeme süresi tanınmalıdır. Aksi halde TBK m. 315 kapsamında geçerli bir ihtardan söz edilemez.
Konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Kiraya veren isterse daha uzun bir süre de tanıyabilir. Ancak bu durumda verilen süre dolmadan tahliye talep edilemez.
Tahliye talep edilebilmesi için kiracının verilen süre içinde ödeme yapmamış olması gerekir.
ÖrneÄŸin 30 günlük süre verilmiÅŸse bu süre tebliÄŸ tarihinden itibaren iÅŸlemeye baÅŸlar ve süre dolmadan tahliye davası açılamaz.
Kiracı bu süre içinde ödeme yaparsa tahliye talebi ortadan kalkar. Ancak diÄŸer ÅŸartlar varsa iki haklı ihtar yoluna baÅŸvurulabilir.
Yazılı bildirim tek başına kira iliÅŸkisini sona erdirmez. Tahliye için mutlaka mahkeme kararı gereklidir.
- Ä°cra takibi yapılmışsa: Sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine baÅŸvurulmalıdır.
- Noter ihtarı tercih edilmiÅŸse: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
Mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesi mümkün deÄŸildir.
"Kira borcunun zamanında ve eksiksiz ödenmesi, kira iliÅŸkisinin devamı bakımından temel yükümlülüklerden biridir."
Ayrıca icra takibi yoluna gidildiÄŸinde kiracının ödeme emrine 7 gün içinde itiraz hakkı bulunduÄŸu unutulmamalıdır.
Kiraya veren bu itirazın kaldırılmasını talep edebilir; ancak verilen süre dolmadan tahliye talebinde bulunamaz.