Kira iliÅŸkilerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri kira bedelinin nasıl belirleneceÄŸidir. Özellikle son yıllarda artan konut fiyatları ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuÅŸmazlıkların önemli bir kısmı kira bedelinin tespiti konusunda ortaya çıkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesine iliÅŸkin çeÅŸitli kurallar öngörmüÅŸ ve hem kiracıyı hem de maliki koruyan bir sistem oluÅŸturmuÅŸtur.
Kira sözleÅŸmesinin kurulması sırasında kira bedeli kural olarak tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Ev sahibi ve kiracı, kira bedelinin miktarını ve ödeme zamanını sözleÅŸmede açıkça kararlaÅŸtırabilirler. Ayrıca sözleÅŸmede, sonraki yıllarda kiranın ne kadar artırılacağına iliÅŸkin de anlaÅŸma yapılabilir.
Ancak kira sözleÅŸmesinin devam ettiÄŸi durumlarda kira bedelinin artırılması veya yeniden belirlenmesi belirli sınırlamalara tabidir. Özellikle konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında kanun, kira artış oranını belirli ölçütlere baÄŸlamıştır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iÅŸyeri kiralarında kira bedelinde yapılacak artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez.
Taraflar sözleÅŸmede farklı bir artış oranı belirlemiÅŸ olsalar bile bu oran TÜFE ortalamasının üzerinde olamaz. Bu düzenleme, özellikle kiracıların aşırı kira artışlarıyla karşılaÅŸmasını engellemeyi amaçlamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedelinin taraflarca belirlenemediÄŸi durumlarda, kira bedelinin belirlenmesi hakimden istenebilir. Bu davada mahkeme, kiracının ödeyeceÄŸi kira bedelini re'sen belirleyecektir.
Kira sözleÅŸmesinin beÅŸ yılı doldurması hâlinde ise taraflarca anlaÅŸma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir.
Mahkeme kira bedelini belirlerken şu unsurları dikkate alır:
Bu yolla kira bedelinin güncel piyasa koÅŸullarına uygun biçimde belirlenmesi amaçlanır.
Kira bedelinin taraflar arasında anlaÅŸma yoluyla belirlenememesi hâlinde kira tespit davası açılması mümkündür. Bu dava genellikle kira sözleÅŸmesinin yenilenme dönemlerinde gündeme gelir.
Mahkeme tarafından yapılacak inceleme sonucunda taşınmazın bulunduÄŸu bölgedeki emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
Kira bedelinin belirlenmesi, kira iliÅŸkisinin en önemli unsurlarından biridir. Bu nedenle kira sözleÅŸmesinin hazırlanması ve kira bedelinin artırılması süreçlerinin hukuka uygun ÅŸekilde yürütülmesi büyük önem taşır.
Kira bedeline iliÅŸkin uyuÅŸmazlıkların ortaya çıkması hâlinde tarafların hak kaybına uÄŸramaması için hukuki destek alınması faydalı olacaktır.