Çocuğun Evliliği Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Av. Cüneyt FİDAN / 2025-01-30

ÇOCUĞUN EVLİLİĞİ NEDENİNE DAYALI TAHLİYE DAVASI

Türk Hukukunda ev sahibi; kendisinin, eşinin, alt soyunun ya da üst soyunun ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye edilmesi talepli dava açabilmektedir. Bu durum TBK m. 350’de düzenlenmiştir.

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmüne göre ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi mümkündür. Bununla birlikte bu hükmün bazı şartları vardır.

Not: İşbu yazı, çocuğun evliliği ihtiyacı iddiasıyla başlatılan tahliye uyuşmazlıkları üzerine odaklanmıştır.

Yalnızca Sayılı Kişilerin İhtiyacı Geçerlidir

Kanun maddesinde de görüleceği üzere ihtiyacın ya ev sahibinin kendisi üzerinde ya alt soyu (çocukları, torunları, onların çocukları ve devamı) üzerinde, ya üst soyu (annesi, babası, dedeleri, büyükanneleri ve devamı) üzerinde ya da eşi (resmî nikahlı eşi) üzerinde doğması gerekir. Bu bakımdan da kuzen, yeğen, kardeş çocuğu, amca, teyze gibi akrabaların ihtiyaçları nedeniyle TBK m. 350’ye dayalı tahliye davası açılamamaktadır.

İstisna: Türk Medeni Kanununa göre evlatlık, her ne kadar biyolojik alt soy olmasa da alt soya ilişkin tüm hükümler evlatlık bakımından da uygulanır. Bu halde de evlat edinilen çocuğun ihtiyaçları da TBK m. 350 kapsamında geçerlidir.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Her ne kadar Kanun hükmünde açıkça zikredilmese de TMK m. 2 gereği ve Yargıtay içtihadı gereği ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bir kimsenin sudan sebeplere dayalı ihtiyaçları kabul edilemezdir. Bununla birlikte ihtiyaç sebebinin gerçek olması gerekir.

Çocuğun evliliği Türk Hukukuna göre geçerli bir tahliye sebebidir.

“İhtiyaçlının evlenme ve başka bir daireyi kiralama tarihleri ile ihtiyaç durumunun Temmuz 2013 ayı içinde keşide edilen ihtarnameler ile bildirilmesinin ihtiyaçlının evlenecek olması nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyduğunu göstermektedir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi , Esas: 2014/6610, Karar: 2014/8287)

Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken husus ihtiyacın samimi ve gerçek olup olmadığıdır. Gerçeklik ve samimiyet noktasında Yargıtay, bir girişimin olup olmadığına bakmaktadır. Yani ihtiyaçlının (evleneceği dile getirilen kişinin) bir evlilik hazırlığına fiilen girişip girişmediği incelenmektedir.

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Yakın bir gelecekte doğması mümkün olan ihtiyaç iddiası da dinlenebilir. Ancak gerçekleşmesi uzun bir zamana bağlı olan ihtiyacın samimi olduğu söylenemez. Davacı dava dilekçesinde askerliğini yapmış olan oğlunun yakın gelecekte evleneceğini bu sebeple dava konusu daireyi oğluna tahsis ettiğini ileri sürerek dava açmış bulunmaktadır. Ancak yargılama aşamasında davacının oğlunun evlenme hazırlığı içinde olmadığı gibi henüz nişanlı dahi olmadığı ve evlilik için herhangi bir girişimde bulunmadığı anlaşılmıştır. İhtiyaç iddiası davacının oğlunun evliliğine bağlandığına göre bu sebebin varlığının gerçekleşmiş olması gerekir. Olayımızda bu durumun gerçekleşmiş olduğu söylenemez. Mahkemece davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2005/11224, Karar: 2005/12202)

Burada en çok yanlış anlaşılan hususlardan birisini düzeltmek isteriz ki ihtiyacın gerçekliğinden kasıt, ihtiyacın halen doğmuş olması değildir. Keza yukarıdaki Yargıtay kararında da vurgulandığı üzere ihtiyaç eğer yakın zamanda neredeyse kesin bir şekilde doğacaksa gerçek bir ihtiyacın varlığı kabul edilir.

Eğer taraflar gerçekten de evlilik aşamalarına başlamışlarsa bu halde gerçek bir ihtiyacın varlığından söz edilebilir.

Ancak yine vurgulanmalıdır ki, çocuğun evlilik yoluna girdiği, ev sahibi tarafından açıkça ispatlanmalıdır. Bu ihtiyacın gerçek olmadığı ise kiracı tarafından her türlü delille ileri sürülebilir.

“Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2012/814, Karar: 2012/4701)

Benzer yönde diğer kararlar:

“Evliliğe dayandırılan ihtiyaç iddiası için tahliye kararı verilebilmesi için evliliğin gerçekleşmiş olması, ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın yapılmış olmasına bağlıdır. İhtiyaçlının evlendiği iddia ve ispat edilmediği gibi evlilik hazırlığı konusunda da herhangi bir delil ikame ve ibraz edilmemiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2004/763, Karar: 2004/1100)

“Davacı dava dilekçesinde ve ihtarnamede ihtiyaç iddiasını münhasıran evliliğe dayandırmış, ancak yargılama sırasında evlilik yapılmadığı gibi bu konuda esaslı herhangi bir hazırlık girişiminde bulunmamıştır. Buna göre ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2003/1836, Karar: 2003/1921)

İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması ve Devamlılık Arz Etmesi

İhtiyaç gerçekleşmiş olmalıdır yahut yakın zamanda gerçekleşmesi neredeyse kesin olmalıdır. Çok uzak zaman sonra doğacak ihtiyaçlar, doğması kuvvetle muhtemel olmayan ihtiyaçlar geçerli kabul edilemez. Yukarıdaki mahkeme kararları da paralel noktalara açıklık getirmektedir.

Sözleşme Konusu Eve İhtiyaç Duyulması

Burada önemli vurgulanması gereken bir husus da kiracının tahliyesinin gerekli olmasıdır. Yani sözleşme konusu taşınmazın boşaltılmasının gerekli olup olmadığı incelenmelidir.

İçtihatlar çerçevesinde bu konuda bazı genel ilkeler kabul edilmiştir. Ancak bu ilkeler her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir ve bu ilkeler haricinde yeni ilkeler de aranabilmektedir.

Buradaki temel hukuki mantık ise kiracının korunmasıdır. Bu bakımdan da kiracının tahliye edilmesi son çare olarak düşünülmelidir.

Burada ise bazı genel ilkelere değinmekte fayda vardır.

1. Kiraya Verenin Başka Bir Konutu Olması

Uygulamada en sık rastlanan hususlardan bir tanesi, kiraya verenin başkaca bir konutu olmasıdır. Bu halde de kişinin öncelikle bu konutu değerlendirmesi ve kiracıyı tahliye etmeksizin çözüme gitmesi gerekir.

Ancak burada kiraya verene ait diğer konutun da bu ihtiyacı karşılamaya müsait olması gerekir. Burada müsaitlikten kasıt; aynı şehirde olması, ihtiyaçlının ihtiyacına karşılık verebiliyor olması ve kirada bulunmaması gibi hususlardır. Eğer her iki konut da kirada ise bu halde hangisinin ihtiyacı daha iyi karşıladığı incelenmektedir.

Kaldı ki kiraya veren halihazırda kendi evinde kalıyor olsa dahi gerçekten kiradaki eve dair gerçek bir ihtiyaç var ise bu ihtiyaç doğrultusunda tahliye kararı verilebilmektedir.

“1932 doğumlu davacının, halen kendisine ait ikinci katta bulunan asansörsüz ve sobalı evde ikamet ettiği, bodrum katta yer alan kömürlükten kömür taşımasına komşularının yardım ettiği, kiralananın ise kaloriferli binanın birinci katında yer aldığı, gerek bilirkişi raporundan, gerek davacı tanıklarının beyanlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olduğunun kabulüyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2003/8731, Karar: 2003/8796)

Yargıtay; ihtiyaçlının kirada kalıyor olmasını, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu hususunda karine olarak kabul etmiştir. Bununla birlikte lojman gibi yerlerde kalan ihtiyaçlının ihtiyacı olmadığına hükmetmiştir.

“Lojman kirasının rayiç kiranın çok altında olduğu, memura yardım amacıyla kira ve genel giderler karşılığı sembolik mahiyette çok az bir bedel alındığı bilinen bir keyfiyettir. İhtiyaçlının lojmandan çıkarılacağına dair iddia da yoktur. Bu durumda davacının lojmanda oturan oğlunun lojmandan çıkarak kiralananda oturmak isteği- yolundaki iddiasının zorunlu bir ihtiyaç olarak kabulü mümkün değildir. Özelliği itibariyle lojmanı lalettayin kiralık bir yer olarak kabul etmek mümkün değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 1987/7540, Karar: 1987/9858)

Dava Nedenine Bağlılık

Türk Hukukuna göre bir kimse dava açtığı anda dava nedenine bağlı kalmak zorundadır. Sonradan farklı bir ihtiyaç nedenine dayanılması mümkün değildir. Somut olayda arabuluculuk süreci çocuğun evlenmesine dayandığından başkaca bir nedene sonradan dayanılması mümkün değildir.

“Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir. HUMK 26 maddesine göre hâkim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve müstakil olarak oturmak istediğine ilişkin kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2016/3380, Karar: 2016/3343)

Görüldüğü üzere; Türk hukukunda kiracının tahliyesine dair taleplerde bulunmak ve kiracıların da tahliye taleplerine dair cevaplar vermesi oldukça karışık bir durumdur. Her türlü tahliye davasında bir avukattan yardım alınması tavsiye edilir.

Avukat Cüneyt FİDAN